Деклариране на продажба на имот и незавършена къща от ФЛ

Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
а) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

В случая става въпрос за продажба на имот, който не е жилищен, т.е. попада в хипотезата на буква „б" и за да е необлагаем доходът от продажбата му, е необходимо да са изминали повече от 5 години от датата на придобиването му. Преди изтичане на този срок доходът е облагаем по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ. Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Съгласно ал. 6, т. 1 от същата норма цената на придобиване по ал. 1, 2 и 4 е документално доказаната цена на придобиване на имуществото. В общия случай цената на придобиване е документираната покупна цена на имота, а когато имотът (сграда, постройка) е придобит по стопански начин, цената на придобиване се определя от документално доказаните разходи за строителството на сградата.

В конкретния случай предмет на продажба е поземлен имот – УПИ, върху който са извършени подобрения - строителни работи за изграждане на постройка (еднофамилна къща), която обаче към момента на продажбата не е достигнала етап на завършеност „груб строеж". Съгласно чл. чл. 181, ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. Следователно нова сграда, като самостоятелен обект на прехвърлителна сделка, може да има едва след завършването ѝ на етап „груб строеж". Преди това тя може да бъде прехвърлена или като право на строеж отделно от земята, или заедно със земята, като предмет на прехвърлителната сделка е земя, а не земя и сграда.

От гледна точка на цената на придобиване, ако се продава земя и сграда, изградена по стопански начин и завършена на етап „груб строеж", за данъчни цели ще има доход от продажба на два имота – земя и сграда. Цената на придобиване на земята е документално доказаната покупна цена, а цената на придобиване на сградата са документално доказаните разходи за строителството. При продажба на земята и постройката, преди тя де е завършена на етап „груб строеж", е налице продажба на един имот – земя с подобрения (строителни работи) и цената на придобиване на този имот е документално доказаната покупна цена на имота. Строителните работи, като подобрения на имота, преди завършване на етап „груб строеж" са последващи разходи, които нямат отношение към придобиването на поземления имот и не се включват в цената му на придобиване.