Последно актуализиран на 30 Март 2023 Учредяване право на строеж към ООД с двама съдружници
Отговор, предоставен отЕлена Илиева
на 13 Окт 2021
Въпрос:
➤ Две физически лица - собственици на земя - учредяват право на строеж към фирма ООД с двама съдружници. Фирмата ще обезщети собствениците на земята с 30% от построените в бъдеще апартаменти и гаражи. Фирмата ще извърши строителството на жилищна сграда чрез фирми подизпълнители. Единият съдружник е и собственик на земята, а другия съдружник е съпруг на другата собственичка на земята, т.е. свързани лица. Утре на 12.10.2021 г. при нотариус се учредява право на строеж, като фирмата вече има и разрешително за строеж. Пазарната оценка на учреденото право на строеж, която трябва да ни направи експерт оценител, на коя дата да бъде, предполагам на датата на нотариалния акт? Пазарна оценка за учредяване право на строеж се прави върху 30-те % (обезщетение към собствениците на земя) или върху 70-те % (това са апартаменти и гаражи които остават собственост на строителната фирма и които ще се продават на бъдещи клиенти)? Фирмата трябва да издаде, предполагам, два броя фактури към двамата собственици на земя с дата на нотариалният акт, може би, и какъв текст трябва да съдържат фактурите? В седем дневен срок от нотариалния акт, предполагам, трябва да подам Заявление за регистрация по ЗДДС на база натрупан оборот над 50 хил. лв.?
➤ Две физически лица - собственици на земя - учредяват право на строеж към фирма ООД с двама съдружници. Фирмата ще обезщети собствениците на земята с 30% от построените в бъдеще апартаменти и гаражи. Фирмата ще извърши строителството на жилищна сграда чрез фирми подизпълнители. Единият съдружник е и собственик на земята, а другия съдружник е съпруг на другата собственичка на земята, т.е. свързани лица. Утре на 12.10.2021 г. при нотариус се учредява право на строеж, като фирмата вече има и разрешително за строеж. Пазарната оценка на учреденото право на строеж, която трябва да ни направи експерт оценител, на коя дата да бъде, предполагам на датата на нотариалния акт? Пазарна оценка за учредяване право на строеж се прави върху 30-те % (обезщетение към собствениците на земя) или върху 70-те % (това са апартаменти и гаражи които остават собственост на строителната фирма и които ще се продават на бъдещи клиенти)? Фирмата трябва да издаде, предполагам, два броя фактури към двамата собственици на земя с дата на нотариалният акт, може би, и какъв текст трябва да съдържат фактурите? В седем дневен срок от нотариалния акт, предполагам, трябва да подам Заявление за регистрация по ЗДДС на база натрупан оборот над 50 хил. лв.?
Отговор:
|
За целите на ЗДДС учредяването на право на строеж срещу обезщетение е бартерна сделка, за която са приложими специалните разпоредби на чл. 130 от ЗДДС. Когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. Данъчното събитие за доставките възниква по общите правила на закона, т.е. данъчното събитие на доставката на правото на строеж е датата на нотариалния акт за учредяването му. Данъчното събитие на доставката на обезщетението е датата на нотариалния акт, с който се прехвърлят обектите в готовата сграда.
Доставката с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка. Размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата. Това означава, че към момента на учредяване на правото на строеж се счита, че фирмата поемател получава аванс по доставката на строителните обекти в бъдещата сграда. Доставката на строителните обекти е облагаема по общия ред на закона и за полученото авансово плащане в натура (под формата на отстъпено право на строеж) възниква изискуемост на данъка по общия ред на чл. 25, ал. 7 от ЗДДС, като размерът на авансовото плащане (включително данъка) е равен на данъчната основа на доставката за отстъпеното право на строеж. Съгласно чл. 26, ал. 7 от ЗДДС, когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос - на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена. Тъй като правото на строеж, когато е учредено от собственика на земята, няма цена на придобиване, данъчната основа на доставката е пазарната цена на правото и съответно тази пазарна цена е и стойността на полученото от поемателя авансово плащане. Пазарната цена се определя към датата на данъчното събитие, т.е. към датата на нотариалния акт, с който се учредява правото на строеж и се определя за обема на учреденото право, съгласно нотариалния акт. Т.е. ако собствениците на земята отстъпват право на строеж върху цялата земя и в замяна получават готови строителни обекти, то оценката следва да се направи на 100% от правото. Ако обаче собствениците учредяват право на строеж само върху 70% от земята, а остатъка от правото на строеж, което съответства на размера на техните обезщетения, запазват за себе си и получават като обезщетение не готови обекти, а строителна услуга, то оценката следва да се извърши върху размера на отстъпеното право (70%). Фактурите, които издава дружеството поемател, са за авансово плащане по доставка на строителна услуга/строителни обекти. Обръщаме специално внимание, че доставката по отстъпване право на строеж, която е освободена от облагане на основание чл. 45, ал. 2 от ЗДДС, е с доставчик физическите лица – собственици на земята и получател фирмата, поемател на правото (ако изобщо е налице доставка по смисъла на ЗДДС). Обратната доставка – на строителна услуга или строителни обекти, която е с доставчик фирмата и получатели физическите лица, собственици на земята, е облагаема и съответно полученият за нея аванс също е облагаем, независимо от това, че се получава под формата на бартерна насрещна доставка, която е освободена. Тъй като съгласно чл. 96, ал. 4 от ЗДДС получените авансови плащания по бъдещи облагаеми доставки формират оборот за задължителна регистрация по ЗДДС, ако пазарната цена на отстъпеното право на строеж надхвърля 50 000 лв., попадате в хипотезата на чл. 96, ал. 1, изр. последно от ЗДДС и следва да подадете заявление за регистрация в 7-дневен срок от датата на нотариалния акт за учредяване на правото.
С уважение:
  |
Още за право на строеж:
|
БЕЗПЛАТНО приложение portalschetovodstvo.bg
Бъдете в крак с всички решения, предложени от специалистите.
Абонирайте се сега в бюлетина на PortalSchetovodstvo.bg и получете специалния PDF "Счетоводна практика - 9 експертни решения на казуси"!
Подобни статии
28Март2023
Признаване на стока, закупена от ФЛ от ЕС и транспортирана за сметка на купувача
от Ели Марова
на 28 Март 2023
27Март2023
Регистрация по ДДС при предоставяне на услуга за щатски получател
от Елена Илиева
на 27 Март 2023
23Март2023
Плащане на част от продажна цена след издаване на разрешение за строеж и приложение на чл. 45, ал. 2 от ЗДДС
от Ели Марова
на 23 Март 2023
21Март2023
Право на данъчен кредит за закупени гориво и материали във връзка със строителна услуга към дружество от ЕС
от Елена Илиева
на 21 Март 2023
16Март2023
Документиране на сделка по закупуване на стока от ОАЕ, която ще се плати на чешка фирма
от Елена Илиева
на 16 Март 2023
17Март2023
Рискове във връзка със ЗКПО и ЗДДС при учредяване на право на строеж във връзка с бартер
от Теодоси Георгиев
на 17 Март 2023