Продажба на апартамент от ФЛ, което още не го е изплатило

1/ В чл. 19 от ЗЗД няма посочено изискване относно съдържанието на предварителния договор при продажба на недвижим имот, но в практиката се е наложило разбирането, че при сключването на предварителен договор винаги се плаща аванс, задатък или капаро, в размер най-малко на 10% от цената на имота, който се продава (като сумата може да и друга). Сумата се плаща от купувача на продавача при сключване на предварителния договор и се удържа от продажната цена при изповядване на продажбата с нотариален акт.

Този аванс реално е цената, която купувачът плаща за правото да сключи сделка на предварително уговорените условия и която дава сигурност на продавача, че е намерил сериозен купувач за имота си. Основният смисъл на предварителния договор е да отложи сключването на една вече договорена сделка, като се даде сигурност на страните, че в бъдещия момент сделката ще бъде сключена при вече уговорените условия.

При предварителният договор купувачът е титуляр не само на правото да иска сключване на окончателен договор, но и е носител на задължението да плати цената на недвижимия имот. Т.е. при промяна на страните по предварителния договор става дума за едновременно прехвърляне на съвкупност от права и задължения. Това може да бъде направено с някои от способите, посочени в  ЗЗД - цесия или заместване в дълг.

2/ По отношение на данъчното законодателство намира приложение чл. 13, ал. 1, т. 1, б. “а“ от ЗДДФЛ във връзка с § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ. В § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ, е посочено, че чл. 13, ал. 1, т. 1, б.“ а“ от ЗДДФЛ, е приложим за недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.

Следва да се има предвид, че определението дадено в § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ не игнорира изискването на чл. 13, ал. 1, б. “а“ от ЗДДФЛ, че между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната на недвижимия жилищен имот трябва да са изминали повече от три години, т.е. минималният срок на притежаване на недвижимия жилищен имот от 3 години и е пряко свързан с необлагането на дохода от продажба на този, който може да служи за задоволяване на жилищни нужди.  

В описания от Вас случай за дата на придобиване на недвижимия жилищен имот следва да се приеме датата на въвеждането му в експлоатация, съобразно действащото законодателство, тъй като от тази дата се приема, че недвижимият имот може да служи за задоволяване на жилищни нужди, т.е. от датата на издаването на разрешението за ползване на жилищната сграда. В случай че от тази дата до датата на продажбата не са изминали три години, доходът от продажбата ще е облагаем.

Облагаемият доход от продажба на недвижимо имущество се определя по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ и представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.