Учредяване право на строеж от физически лица и задължителна регистрация по ЗДДС

Налице ли е задължително основание физическо лице да се регистрира по ЗДДС при учредяване право на строеж, съгласно новите правила за задължителна регистрация по ЗДДС?

Информация за фактическата обстановка:

Търговско дружество, регистрирано по ЗДДС, възнамерява да построи жилищна сграда върху земя, собственост на две физически лица, които са в брачен съюз. Страните по сделката не са свързани лица. Сделката е изповядана с нотариален акт на 28.04.2025 г. с основание: Нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот, по силата на който търговското дружество и собствениците /съпрузите/ на дворното място /с площ 329/1373 ид. чати кв. м./ взаимно ще си учредят и запазят право на строеж, като дружеството ще построи в поземления имот жилищна сграда с РЗП 2 727,07 кв. м., а собствениците ще получат три самостоятелни обекта – два апартамента и един гараж. В срок до 20 дни след изграждането на сградата в груб строеж (Акт 14), физическите лица се задължават да прехвърлят правото на собственост на идеалните части, съответстващи на построените обекти. /По предварителна информация от строителя Акт 14 се очаква през 04/2026, а Акт 16 – до края на 2026 г./ Страните по сделката оценяват отстъпеното вещно право на строеж на стойност 140000 лв. /материален интерес, удостоверен в нотариалния акт: 140 хил. лв./ Дата на разрешение за строеж: 13.06.2025 г. Фактурата от търговското дружество е издадена само на едното физическо лице /на съпругата/, на 28/04/20025, с основание: „Обезщетение съгласно нотариален акт за имот“ със следните параметри:

Данъчна основа: 116 666,66 лв.

ДДС: 23 333,34 лв.

Обща стойност: 140 000,00 лв.

1. Има ли грешка при издаване на фактурата от търговското дружество, което определя за данъчна основа не оцененото право на строеж в размер на 140 хил. лв., а отделя от общата стойност размера на ДДС?

2. Следва ли търговското дружество да издаде две фактури: по отделно за всяко едно от физическите лица или в случая, тъй като те са съпрузи, може и само една?

3.  Има ли грешка в основанието при изписване на текста във фактурата и не е ли по- правилно да се посочи: авансово плащане?

4. При издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж /Акт обр. 16/, как се определя данъчната основа на окончателната фактура, която следва да бъде издадена от търговското дружество и с какво основание трябва да бъде изписания предмет на сделката?

5. При сега действащите разпоредби следва ли физическото лице /съпругата/ да подаде заявление за регистрация по ЗДДС? Възникнало ли е такова задължение до 07/01/2026? Правото на строеж е учредено на 28.04.2025 г.: преди издаването на разрешението за строеж на 13.06.2025 г., което прави доставката освободена за собственика на дворното място.