Последно актуализиран на 9 Юни 2026 Третиране на имот като инвестиционен и начисляване на амортизация
Отговор, предоставен отБойко Костов
на 03 Юни 2026
Въпрос:
➤ ЕООД прилага МСС. През януари 2026 г. сключва договор за покупка на недвижим имот - апартамент, в сграда със смесено предназначение. Сградата получи разрешение за въвеждане в експлоатация през месец май. Апартаментът е на “шпакловка и замазка”, няма подови настилки и интериорни врати. Ръководството на ЕООД не възнамерява да извършва довършителни дейности на този етап и апартаментът ще остане в това състоянието за неопределен период. Няма очаквания да се продаде скоро. Бихте ли потвърдили, че този имот се класифицира като инвестиционен имот? Има ли основания за начисляване на счетоводна амортизация от датата на получаване на разрешението за експлоатация? Има ли право за начисляване на данъчна амортизация от датата на получаване на разрешението за експлоатация? Ако няма, кога започва начисляването на счетоводна, респективно данъчна амортизация?
Отговор:
По принцип инвестиционният имот се дефинирана като имот /земя или сграда или части от сграда или и двете/, държан от собственика или от наемателя по финансов лизинг по-скоро за получаване на приходи от наем или увеличаване на стойността на капитала, отколкото за ползване в дейността или за продажба в хода на обичайната стопанска дейност. Това увеличаване на стойността на капитала може да стане в бъдещи периоди чрез реализиране на доходи от притежание при увеличаване на пазарната цена на притежаваните имоти.
Ползването за дейността се определя като използване за производствени цели, за доставки на стоки или услуги, или за административни цели.
Следвайки дадените определения, като инвестиционни имоти /дългосрочни финансови активи/ могат да бъдат класифицирани два вида дълготрайни материални активи – земи и сгради.
Възможността да се признае инвестиционен имот в случаите на неопределено към момента бъдещо използване на един актив съгласно горепосочения стандарт е възможно само за имоти, които са земи, защото се приема, че в този случай земята се притежава за бъдещо увеличаване на капитала.
Съгласно МСС 40 - Инвестиционни имоти са определени три хипотези, при които се приема, че сградите могат да са инвестиционни имоти:
- сграда, притежавана от предприятието (или актив с право на ползване, свързан със сграда, държана от предприятието) и отдадена по един или повече оперативни лизинга;
- сграда, която не се ползва, но се притежава, за да бъде отдадена по един или повече оперативни лизинга;
- имот, който се изгражда или разработва за бъдещо използване като инвестиционен имот.
Съгласно стандарта инвестиционен имот може да бъде признат когато са изпълнени двата общи критерия за признаване на актив:
- да съществува вероятност за получаване на бъдещи икономически изгоди; и
- цената на придобиване на инвестиционния имот да може да бъде определена достоверно.
Предвид, че имаме незавършен до състояние, в което може да се ползва, апратамент, същият за Вашето предприятие по-скоро е актив в процес на изграждане, независимо от факта, че сградата е пусната в експлоатация. В този смисъл като инвестиционен имот би следвало да го амортизирате след момента на окончателното му завършване при ползване на модела за последваща оценка – цена на придобиване. Счетоводни амортизации по смисъла на МСС следва да начислявате независимо от факта, че същият може да не се използва в дейността или да е предоставен на наемател като инвестиционен имот.
ЗКПО предвижда начисляването на данъчни амортизации да започне за даден данъчен амортизируем актив от месеца на въвеждането му в експлоатация или от следващия месец след документално обосноваване на тази дата.
В същото време данъчният закон в чл. 59 изрично предвижда начисляването на данъчни амортизации да се преустановява, когато активът не се използва, т.е. не носи никакви изгоди за период по-дълъг от дванадесет месеца. Логиката на тази рестриктивна норма определено изисква да не се признават данъчни амортизации за активи, които не са част от търговската дейност на предприятието и не носят ползи за него.
БЕЗПЛАТНО приложение portalschetovodstvo.bg
Бъдете в крак с всички решения, предложени от специалистите.
Абонирайте се сега в бюлетина на PortalSchetovodstvo.bg и получете специалния PDF "ЗДДС – 23 казуса и техните решения"!
Подобни статии от категория ДМА
02Юни2026
Данъчно третиране при дарение на недвижими имоти от дружество към съдружник
от Христо Досев
на 02 Юни 2026
11Май2026
Счетоводно и данъчно третиране на амортизации, преоценка на активи и оперативен лизинг
от Христо Досев
на 11 Май 2026
11Май2026
Промяна на прага на същественост за ДМА и отражение върху вече заведени активи
от проф. д-р Стоян Дурин
на 11 Май 2026
18Февр2026
Отчитане и данъчно третиране на амортизации при преустановена производствена дейност и последваща продажба на активи
от Бойко Костов
на 18 Февр 2026
04Февр2026
Счетоводно и данъчно третиране на разходи и активи, финансирани по програма
от Христо Досев
на 04 Февр 2026
20Ноем2025
Данъчно третиране на разходи за изграждане на локално платно и инфраструктура върху имот на физически лица
от Христо Досев
на 20 Ноем 2025