Отразяване на разходи във връзка с недвижим имот като разходи за ремонт и като подобрения

Първоначалната оценка на всеки признат ДМА не е еквивалентна с неговата покупна цена. Тоест това че сте закупили офис по цена, договорена с продавача не е достатъчно да определите нейната първоначална оценка, по която офиса ще бъда заведен (признат) като ДМА.

Според точка 4 от приложимият за целта СС 16 – Дълготрайни материални активи, първоначално всеки закупен (придобит) ДМА следва да се оцени по неговата цена на придобиване, която е сбор от покупната цена, платените мита, невъзстановими данъци (например платено ДДС, за което предприятието няма право на данъчен кредит по реда на ЗДДС) и всички преки разходи, които са необходими за привеждането на актива в работно състояние.

В точка 4.1 от СС 16 са дадени примери за преки разходи, необходими за привеждането на актива в работно състояние, в съответствие с неговото предназначение както следва:
а) разходи за подготовка на обекта (на терена, където ще се използва активът);
б) разходи за първоначална доставка и обработка;
в) разходи за монтаж, включително направените през контролните и предпусковите периоди, както и обичайните разходи, свързани с поетапното въвеждане в употреба на дълготрайния материален актив;
г) разходи за привеждане в работно състояние на придобития дълготраен материален актив;
д) разходи за хонорари на архитекти, инженери, икономисти и други, свързани с проекта, икономическата обосновка, поръчката и/или изграждането, доставката, монтажа, въвеждането в употреба и др. на дълготрайния материален актив;
е) предполагаемите разходи до размера на начислената провизия за задължения за:
- демонтаж и извеждане на актива от употреба - тези предполагаеми разходи следва да се коригират с предполагаемите приходи, които предприятието ще получи от по-нататъшното уреждане на актива (брак, продажба, размяна, даване под наем и т.н.);
- възстановяване на терена, върху който е бил инсталиран активът;
ж) разходи, произтичащи от непризнат данъчен кредит, свързан с изброените преки разходи.

Видно от представената ситуация, закупеният имот не е бил в работно състояние така, каквото е очакването на ръководството за неговото използване и извличане на бъдещи икономически ползи. Тоест за да може да се използва този офис според неговото предназначение, предприятието следва да извърши съответните разходи за привеждането му в работно състояние. Поради тази причина всички гореизброени от предприятието разходи попадат в хипотезата на точка 4.1, буква „г“ от СС 16, които изискват тяхната стойност да се включи в цената на придобиване на ДМА, а не да се отчитат като ремонти и/или подобрения на актива. Разходи за ремонт или подобрения могат да възникнат едва след като предприятието вече е оценило и първоначално признало  придобитият ДМА, съгласно изискванията на точки от 4 до 4.7 от СС 16.