Последно актуализиран на 12 Ноември 2025 Начисляване на ДДС при продажба на земя към ФЛ
Отговор, предоставен отЕлена Илиева
на 17 Юни 2025
Въпрос:
➤ Фирмата ни през 2010 г. е закупила поземлен имот УПИ 0,510 дка ведно с вилна сграда - къща, чиято разгъната площ е 113,61 кв.м. Покупката е от фирма, нерегистрирана по ДДС. Сега продаваме този имот на ФЛ и питането ми е свързано с това дали трябва да се начислява ДДС във фактурата. Нито при покупката, нито при продажбата има отделна цена за сградата и земята. Сградата е стара и не би трябвало да се начислява ДДС при продажбата. Но за земята дали трябва да се начислява ДДС и как да го определя?
Отговор:
Съгласно разпоредбата на чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС, доставката на УПИ не може да бъде освободена от облагане и такава доставка винаги е облагаема. За доставката на сградата (вилната къща) и прилежащия ѝ терен можете да изберете режим „освободена доставка" съгласно чл. 45, ал. 3 от закона, ако сградата отговаря на условието да не е нова.
Фактът, че продажбата на двата имота се извършва заедно и на обща цена не е основание доставката на УПИ да се третира като освободена. Общата доставка на двата имота би могла да се третира като облагаема, но само доставката на сградата и прилежащия терен могат да се третират като освободена доставка, а останалата част от УПИ е облагаема. Този подход е описан в становище на ЦУ на НАП изх. № 91-00-261 от 04.09.2007 г. относно данъчното третиране на доставките на земя и сгради. В раздел Б., т. 1 от становището се казва дословно следното:
„Когато предмет на доставка е УПИ и сграда, която не е „нова сграда" по смисъла на ЗДДС и цената на доставката е определена общо, не може да се приеме, че е налице една доставка при условията на чл. 128 от ЗДДС. Както доставката на УПИ, така и доставката на сградата, имат характер на основни доставки и всяка от тях има законовоопределения самостоятелен режим".
Когато цената на доставките на УПИ и стара сграда е определена общо в становището на НАП не е посочен конкретен метод за разпределяне на стойността между двата обекта. В раздел В, т. 2 е посочено само, че „органът по приходите има право да установи цената на отделните доставки с всички допустими доказателствени средства".
За определяне на данъчните основи на двете доставки в този случай най-добре би било да се ползват услугите на лицензиран оценител на НИ. Бихте могли и сами да направите разпределението на база коефициент, изчислен от данъчните оценки на двата имота, но съществува риск при данъчен контрол този начин на разпределяне да бъде оспорен от проверяващите.
Цитираното становище на ЦУ на НАП е достъпно на Интернет страницата на НАП в рубриката „Въпроси и отговори".
Фактът, че продажбата на двата имота се извършва заедно и на обща цена не е основание доставката на УПИ да се третира като освободена. Общата доставка на двата имота би могла да се третира като облагаема, но само доставката на сградата и прилежащия терен могат да се третират като освободена доставка, а останалата част от УПИ е облагаема. Този подход е описан в становище на ЦУ на НАП изх. № 91-00-261 от 04.09.2007 г. относно данъчното третиране на доставките на земя и сгради. В раздел Б., т. 1 от становището се казва дословно следното:
„Когато предмет на доставка е УПИ и сграда, която не е „нова сграда" по смисъла на ЗДДС и цената на доставката е определена общо, не може да се приеме, че е налице една доставка при условията на чл. 128 от ЗДДС. Както доставката на УПИ, така и доставката на сградата, имат характер на основни доставки и всяка от тях има законовоопределения самостоятелен режим".
Когато цената на доставките на УПИ и стара сграда е определена общо в становището на НАП не е посочен конкретен метод за разпределяне на стойността между двата обекта. В раздел В, т. 2 е посочено само, че „органът по приходите има право да установи цената на отделните доставки с всички допустими доказателствени средства".
За определяне на данъчните основи на двете доставки в този случай най-добре би било да се ползват услугите на лицензиран оценител на НИ. Бихте могли и сами да направите разпределението на база коефициент, изчислен от данъчните оценки на двата имота, но съществува риск при данъчен контрол този начин на разпределяне да бъде оспорен от проверяващите.
Цитираното становище на ЦУ на НАП е достъпно на Интернет страницата на НАП в рубриката „Въпроси и отговори".
БЕЗПЛАТНО приложение portalschetovodstvo.bg
Бъдете в крак с всички решения, предложени от специалистите.
Абонирайте се сега в бюлетина на PortalSchetovodstvo.bg и получете специалния PDF "ЗДДС – 23 казуса и техните решения"!
Подобни статии от категория ЗДДС
15Септ2025
Продажби към юридически лица в Гърция и Румъния без VIES регистрация – прилагане на OSS
от Христо Досев
на 15 Септ 2025
13Авг2025
Процедура и данъчни ефекти при дерегистрация по ЗДДС на дружество в несъстоятелност
от адв. Десислава Димитрова
на 13 Авг 2025
11Септ2024
Данъчни задължения по ДДС за онлайн магазин с продажби извън страната
от Ели Марова
на 11 Септ 2024
20Авг2024
Отразяване на приходи от ФЛ от трети страни в дневника за продажби и справка-декларацията
от Ели Марова
на 20 Авг 2024