Последно актуализиран на 12 Април 2026 ГДД по чл. 50 за ФЛ, учредило право на строеж върху наследствено УПИ срещу два апартамента
Отговор, предоставен отадв. Десислава Димитрова
на 09 Апр 2026
Въпрос:
Физическо лице получава в наследство УПИ. През 2023 г. е учредено право на строеж върху това УПИ за изграждане на жилищна сграда срещу получаване на два апартамента. През 2025 година сградата е въведена в експлоатация и физическото лице получава двата апартамента. При подаване на ГДД за 2025 г. по чл. 50 как следва да се определи годишната данъчната основа и може ли да се позове на необлагаемост на дохода предвид наследствения характер на УПИ, върху което е учредено правото на строеж?
Отговор:
ПРАВНА КВАЛИФИКАЦИЯ
Учредяването на право на строеж срещу получаване на готови апартаменти представлява замяна (бартер) по смисъла на чл. 10, ал. 4 от ЗДДФЛ — всяка от страните се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. Физическото лице „продава" право на строеж и „купува" строителна услуга (апартаментите). Получените апартаменти са непаричен доход по смисъла на чл. 10, ал. 2 от ЗДДФЛ, който се оценява по пазарна цена към датата на придобиването му.
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, необлагаеми са доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет. В конкретния случай правото на строеж произтича от правото на собственост върху УПИ, което е придобито по наследство. Учредяването на право на строеж срещу апартаменти е замяна на имущество (вещно право), произтичащо от наследствения имот. Следователно, доходът попада в обхвата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ и е необлагаем.
Тази позиция е изрично потвърдена в практиката на НАП.
Чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ НЕ е приложим.
Нормата на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ (продажба на недвижим имот след 3- или 5-годишно владение) не е приложима. Тя обхваща продажба или замяна на право на собственост върху недвижими имоти, а не учредяване на ограничени вещни права (право на строеж). НАП и ВАС последователно тълкуват тази норма стриктно.
В Становище Изх. № 24-39-142/06.01.2021 г. на ЦУ на НАП е посочено: „Данъчните норми следва да се тълкуват стриктно и ако според законодателя необлагаеми трябва да са както доходите от продажба или замяна на недвижими имоти, така и доходите от учредени вещни права върху недвижими имоти, това би било изрично посочено."
Това тълкуване е потвърдено от ВАС с Решение № 5920/08.05.2018 г.
МОМЕНТ НА ПРИДОБИВАНЕ НА ДОХОДА
Доходът в натура (пазарната стойност на апартаментите) се счита за придобит в момента, в който пълната престация е получена, т.е. когато апартаментите са предадени в уговореното състояние. Съгласно трайната практика на НАП, крайният момент е датата на удостоверението за въвеждане в експлоатация (Акт 16).
В конкретния случай сградата е въведена в експлоатация през 2025 г., следователно доходът се счита за придобит през 2025 г., а не през 2023 г. (годината на учредяване на правото на строеж). Това е изрично потвърдено в Становище Изх. № 53-04-635/03.10.2023 г. на НАП.
НАП приема:
Частта от дохода, съответстваща на наследствената идеална част от имота, е необлагаема по чл. 13, ал. 1, т. 26.
Частта от дохода, съответстваща на закупената идеална част, е облагаема по чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ.
В настоящия случай целият УПИ е наследствен, следователно 100% от дохода е необлагаем.
Въз основа на извършения анализ и цитираната трайна практика на НАП считаме следното:
1. Доходът от учредяване на право на строеж върху наследствено УПИ срещу получаване на апартаменти е НЕОБЛАГАЕМ на основание чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, тъй като имуществото (УПИ), от което произтича учреденото право, е придобито по наследство.
2. Чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ (3- и 5-годишен срок на владение) НЕ е приложим при учредяване на право на строеж - тази норма обхваща само продажба/замяна на собственост, не и ограничени вещни права (потвърдено от ВАС, Решение № 5920/08.05.2018 г.).
3. Моментът на придобиване на дохода е 2025 г. - годината на въвеждане на сградата в експлоатация, а не 2023 г. (годината на учредяване на правото на строеж).
4. При попълване на ГДД по чл. 50 за 2025 г., доходът от апартаментите не подлежи на деклариране като облагаем. Съгласно чл. 52, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ, необлагаемите доходи не подлежат на задължително деклариране (освен ако лицето не желае да ги декларира доброволно в Приложение № 13).
БЕЗПЛАТНО приложение portalschetovodstvo.bg
Бъдете в крак с всички решения, предложени от специалистите.
Абонирайте се сега в бюлетина на PortalSchetovodstvo.bg и получете специалния PDF "ЗДДС – 23 казуса и техните решения"!
Подобни статии от категория ЗДДФЛ
07Апр2026
Данъчно третиране на доходи на ФЛ от продажба на недвижим имот и извършени подобрения
от Бойко Костов
на 07 Апр 2026
27Март2026
Облагане на доходи на ФЛ земеделски производител от продажба на ДМА
от Бойко Костов
на 27 Март 2026
20Март2026
Данъчно третиране при продажба на имот и отделна сделка за движимо имущество
от Христо Досев
на 20 Март 2026
16Март2026
Третиране на предоставяне на ФЛ на награди във връзка с програма от типа покани приятел
от Галя Ангелова
на 16 Март 2026