Последно актуализиран на 14 Август 2026 Формиране на оборот за регистрация по ЗДДС при наем на жилища и забавено плащане на наем
Отговор, предоставен отадв. Росен Русков
на 02 Март 2026
Въпрос:
➤ Адвокат на свободна практика отдава под наем две собствени жилища на физически лица - за жилищни нужди. От 01.01.2026 Г. за формиране на оборот за регистрация по ЗДДС освен облагаемите се включват и освободените доставки. Физическите лица, които са наели тези 2 апартамента, по договор плащат наема в срок до 5-то число на следващият месец. Те обаче не го плащат тогава, а след 3 месеца по финансови причини. Тези пари реално може и никога да не бъдат получени. За определяне на оборота за регистрация по ЗДДС коя сума се взема предвид при физическите лица - наемодатели - тази, която е трябвало да получат до пето число, или тази, когато реално са получили наема? Например за 2025 г. те са платили до м. 9, а останалата част - м.01.2026 година. Трябва ли да включим и неплатената част към справката за регистрация през 2025 г.? Съгласно ЗДДФЛ доходът се признава за такъв тогава, когато е получен. За целите на ЗДДС как се процедира? В случай че има анекс към договора за наем, че сумите за 10 - 12.2025 г. се заплащат до 05.01.2026 г. тогава сумата от тези наеми в кой период се включват - 2025 г. или 2026 г.?
Отговор:
За целите на ЗДДС годишният оборот се определя на база на настъпило данъчно събитие за конкретна доставка на стока или услуга, независимо дали има извършено плащане на цената стоката или услугата, в случая на наемната цена.
При облагане на доходи по ЗДДФЛ се прилага принципът на паричния поток, т.е. облагат се получени доходи - пряко, като парични доходи или непряко - като непарични доходи.
За целите на ЗДДС се прилага принципът на начисляване - т.е., оборотът за регистрация или за облагане се определя на падежа на вземането, а не на датата на плащането.
Това е много съществена разлика между ЗДДФЛ и ЗДДС.
Следователно, за целите на определяне на годишния оборот за регистрация по ЗДДС се вземат предвид изпълнените доставки, а не извършените плащания на съответните възнаграждения.
В случая, за целите на определяне на годишен оборот за 2025 г. на адвокат от доходи от отдаване под наем на недвижими имоти се включват и неполучените доходи от неплатените наемни вноски. Много бих искал да дам друг отговор на въпроса, но това е по ЗДДС.
Ще допълня, че същото се отнася и за доходите на адвоката от извършвани адвокатски услуги.
Ако един регистриран по ЗДДС адвокат извърши услуга, той е длъжен да издаде фактура с начислен ДДС, дори и да не му е платено дължимото възнаграждение. Адвокатът може да отложи облагането на доходите си по ЗДДФЛ, като не ги получи, но не може да отложи дължимия ДДС.
Обръщам внимание и на факта, че ако имотите са съпружеска имуществена общност, то на адвоката се припада 1/2 от наемните вноски за 2025 г.
Надявам се, че ще излязат някакви разумни тълкувания на ЗДДС за такива икономически и фискално неоправдани хипотези, например, да се тълкува, че такова отдаване под наем на жилище не е основна дейност за адвоката, чиято основна дейност е извършване на адвокатски услуги. Ситуацията е икономически неоправдана, защото адвокатът няма да дължи ДДС за отдаваните под наем жилища, но ще започне да далъжи ДДС за получените адвокатски възнаграждения, независимо, че техния оборот ще бъде под 51130 евро.
Надявам се също така, от компетентните органи - НАП и съд - да се направи разумно тълкуване на чл. 168в, ал. 1, т. 5 от ЗДДС относно "освободени доставки на недвижими имоти". Този текст трябва да се тълкува и прилага в точния му смисъл на разпоредителни сделки с недвижими имоти - продажба или замяна. Отдаването под наем на имоти не е "доставка на самия недвижим имот", а е доставка на правото на ползване, т.е. вид услуга.
Не споря по въпроса, че отдаването под наем е вид "независима икономическа дейност", а споря по въпроса, че в понятието "доставка на недвижим имот" не се включват т.нар. сделки на обикновено управление.
БЕЗПЛАТНО приложение portalschetovodstvo.bg
Бъдете в крак с всички решения, предложени от специалистите.
Абонирайте се сега в бюлетина на PortalSchetovodstvo.bg и получете специалния PDF "ЗДДС – 23 казуса и техните решения"!
Подобни статии от категория ЗДДС
13Авг2026
Продажба на недвижим имот, собственост на ЕТ, след дерегистрация по ЗДДС
от Ели Марова
на 13 Авг 2026
13Юли2026
Стандартен одиторски файл или фискален бон при предоставяне на видео уроци през онлайн магазин
от Теодоси Георгиев
на 13 Юли 2026
25Юни2026
Регистрация по ДДС при получаване на услуги от израелска фирма
от Елена Илиева
на 25 Юни 2026
05Юни2026
ДДС третиране на покупки на стоки от ЕС от нерегистрирано по ЗДДС българско дружество и продажбата им на ДЗЛ и ДЗНЛ
от Ели Марова
на 05 Юни 2026