Последно актуализиран на 12 Март 2026 Формиране на оборот за регистрация по ЗДДС при наем на жилища и забавено плащане на наем
Отговор, предоставен отадв. Росен Русков
на 02 Март 2026
Въпрос:
➤ Адвокат на свободна практика отдава под наем две собствени жилища на физически лица - за жилищни нужди. От 01.01.2026 Г. за формиране на оборот за регистрация по ЗДДС освен облагаемите се включват и освободените доставки. Физическите лица, които са наели тези 2 апартамента, по договор плащат наема в срок до 5-то число на следващият месец. Те обаче не го плащат тогава, а след 3 месеца по финансови причини. Тези пари реално може и никога да не бъдат получени. За определяне на оборота за регистрация по ЗДДС коя сума се взема предвид при физическите лица - наемодатели - тази, която е трябвало да получат до пето число, или тази, когато реално са получили наема? Например за 2025 г. те са платили до м. 9, а останалата част - м.01.2026 година. Трябва ли да включим и неплатената част към справката за регистрация през 2025 г.? Съгласно ЗДДФЛ доходът се признава за такъв тогава, когато е получен. За целите на ЗДДС как се процедира? В случай че има анекс към договора за наем, че сумите за 10 - 12.2025 г. се заплащат до 05.01.2026 г. тогава сумата от тези наеми в кой период се включват - 2025 г. или 2026 г.?
Отговор:
За целите на ЗДДС годишният оборот се определя на база на настъпило данъчно събитие за конкретна доставка на стока или услуга, независимо дали има извършено плащане на цената стоката или услугата, в случая на наемната цена.
При облагане на доходи по ЗДДФЛ се прилага принципът на паричния поток, т.е. облагат се получени доходи - пряко, като парични доходи или непряко - като непарични доходи.
За целите на ЗДДС се прилага принципът на начисляване - т.е., оборотът за регистирация или за облагане се определя на падежа на вземането, а не на датата на плащането.
Това е много съществена разлика между ЗДДФЛ и ЗДДС.
Следователно, за целите на определяне на годишния оборот за регистрация по ЗДДС се вземат предвид изпълнените доставки, а не извършените плащания на съответните възнаграждения.
В случая, за целите на определяне на годишен оборот за 2025 г. на адвокат от доходи от отдаване под наем на недвижими имоти се включват и неполучените доходи от неплатените наемни вноски. Много бих искал да дам друг отговор на въпроса, но това е по ЗДДС.
Ще допълня, че същото се отнася и за доходите на адвоката от извършивани адвокатски услуги.
Ако един регистриран по ЗДДС адвокат извърши услуга, той е длъжен да издаде фактура с начислен ДДС, дори и да не му е платено дължимото възнагаждение. Адвокатът може да отложи облагането на доходите си по ЗДДФЛ, като не ги получи, но не може да отложи дължимия ДДС.
Обръщам внимание и на факта, че ако имотите са съпружеска имуществена общност, то на адвоката се припада 1/2 от наемните вноски за 2025 г.
Надявам се, че ще излязат някакви разумни тълкувания на ЗДДС за такива икономически и фискално неоправдани хипотези, например, да се тълкува, че такова отдаване под наем на жилище не е основна дейност за адвоката, чиято основна дейност е извършване на адвокатски услуги. Ситуацията е икономически неоправдана, защото адвокатът няма да дължи ДДС за отдаваните под наем жилища, но ще започне да далъжи ДДС за получените адвокатски възнагарждения, независимо, че техния оборот ще бъде под 51130 евро.
Надявам се също така, от компетентните органи - НАП и съд - да се направи разуно тълкуване на чл. 168в, ал. 1, т. 5 от ЗДДС относно "освободени доставки на недвижими имоти". Този текст трябва да се тълкува и прилага в точния му смисъл на разпоредителни сделки с недвижими имоти - продажба или замяна. Отдаването под наем на имоти не е "доставка на самия недвижим имот", а е доставка на правото на ползване, т.е. вид услуга.
Не споря по въпроса, че отдаването под наем е вид "независима икономическа дейност", а споря по въпроса, че в понятието "доставка на недвижим имот" не се включват т.нар. сделки на обикновено управление.
БЕЗПЛАТНО приложение portalschetovodstvo.bg
Бъдете в крак с всички решения, предложени от специалистите.
Абонирайте се сега в бюлетина на PortalSchetovodstvo.bg и получете специалния PDF "ЗДДС – 23 казуса и техните решения"!
Подобни статии от категория ЗДДС
11Март2026
Данъчно третиране по ЗДДС на продажби чрез Etsy към клиенти в САЩ
от Христо Досев
на 11 Март 2026
06Март2026
ДДС регистрация и прагове при прилагане на режима за малки предприятия
от Ели Марова
на 06 Март 2026
06Март2026
Третиране по ЗДДС при прехвърляне на право на строеж срещу изграждане на сграда
от Ели Марова
на 06 Март 2026
05Март2026
Място на изпълнение на услуга по предоставяне на онлайн курс
от Ели Марова
на 05 Март 2026
26Февр2026
Данъчни последици при извършване на услуга за ФЛ в Малта
от адв. Десислава Димитрова
на 26 Февр 2026
25Февр2026
Данъчно и митническо третиране при внос, складиране и отдаване под наем на актив на дружество от същата група
от адв. Десислава Димитрова
на 25 Февр 2026