Последно актуализиран на 17 Юли 2026 Дължимост на ДДС за доход от наем, получавани от ФЛ ЕТ
Отговор, предоставен отЕлена Илиева
на 05 Юни 2026
Въпрос:
➤ Физическо лице отдава собствен апартамент под наем на фирма А за нуждите на техни служители. Фирма А, плаща наема по лична банкова сметка на наемодателя, след като удържа данък 10% и подава съответните декларации към НАП. Физическото лице наемодател е СОЛ и извършва дейност като ЕТ, регистрирано е по ДДС. Физическото лице наемодател дължи ли ДДС за приходите от наем на апартамента и какъв документ следва да издава на наемателя?
Отговор:
Регистрацията по ЗДДС обхваща всички дейности на данъчно задълженото лице, които представляват независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3 от закона. Това важи в частност и за физическите лица. Ако едно физическо лице е регистрирано по ЗДДС като ЕТ, тази регистрация касае всички дейности, които това физическо лице извършва и които представляват независима икономическа дейност по смисъла на ЗДДС, без значение дали тези дейности са в обхвата на търговското му предприятие или извън него.
За разлика от продажбите на движимо или недвижимо имущество, при които е възможно да се изследва дали прехвърлянето има търговски характер или не (съответно дали попада в обхвата на ЗДДС или не), то отдаването под наем на такова имущество във всички случаи е независима икономическа дейност и е в обхвата на ЗДДС. Когато наемодателят (включително и когато е ФЛ) не е регистриран по ЗДДС, наемът формира оборот за задължителна регистрация по ДДС. Когато наемодателят е регистриран по ЗДДС, включително и в качеството му на ЕТ, и когато наемът е извън обхвата на търговското му предприятие, за наемната услуга се дължи ДДС по общия ред на закона. Услугата се документира по общия ред на чл. 113 от ЗДДС, чрез издаване на фактура. Освобождаването по чл. 113, ал. 3, т. 7 от закона в случая е неприложимо, тъй като наемодателят е регистриран по ЗДДС.
Обръщам внимание, че издаването на фактура за наема към наемателя – търговско дружество, не освобождава платеца на дохода от задължението за издаване на сметка за изплатени суми (СИС) по чл. 45 от ЗДДФЛ. Това са два различни документа, основават се на различни данъчни закони, документират различни обстоятелства и не са взаимозаменяеми. При определяне на облагаемия доход в СИС за целите на ЗДДФЛ, начисленият във фактурата ДДС не е доход на наемодателя.
За разлика от продажбите на движимо или недвижимо имущество, при които е възможно да се изследва дали прехвърлянето има търговски характер или не (съответно дали попада в обхвата на ЗДДС или не), то отдаването под наем на такова имущество във всички случаи е независима икономическа дейност и е в обхвата на ЗДДС. Когато наемодателят (включително и когато е ФЛ) не е регистриран по ЗДДС, наемът формира оборот за задължителна регистрация по ДДС. Когато наемодателят е регистриран по ЗДДС, включително и в качеството му на ЕТ, и когато наемът е извън обхвата на търговското му предприятие, за наемната услуга се дължи ДДС по общия ред на закона. Услугата се документира по общия ред на чл. 113 от ЗДДС, чрез издаване на фактура. Освобождаването по чл. 113, ал. 3, т. 7 от закона в случая е неприложимо, тъй като наемодателят е регистриран по ЗДДС.
Обръщам внимание, че издаването на фактура за наема към наемателя – търговско дружество, не освобождава платеца на дохода от задължението за издаване на сметка за изплатени суми (СИС) по чл. 45 от ЗДДФЛ. Това са два различни документа, основават се на различни данъчни закони, документират различни обстоятелства и не са взаимозаменяеми. При определяне на облагаемия доход в СИС за целите на ЗДДФЛ, начисленият във фактурата ДДС не е доход на наемодателя.
БЕЗПЛАТНО приложение portalschetovodstvo.bg
Бъдете в крак с всички решения, предложени от специалистите.
Абонирайте се сега в бюлетина на PortalSchetovodstvo.bg и получете специалния PDF "ЗДДС – 23 казуса и техните решения"!
Подобни статии от категория Регистрация по ДДС
17Юли2026
Регистрация по ЗДДС на ЮЛНЦ, изпълняващо публично финансирана стратегия
от Ели Марова
на 17 Юли 2026
25Юни2026
Задължителна регистрация по ЗДДС при достигнат облагаем оборот - действия след отказ от НАП
от Теодоси Георгиев
на 25 Юни 2026
18Юни2026
Данъчни задължения при продажба на апартаменти, получени срещу право на строеж
от Христо Досев
на 18 Юни 2026
03Юни2026
ДДС третиране на онлайн продажби на дигитално съдържание и дигитални услуги към ФЛ от страната и чужбина
от Ели Марова
на 03 Юни 2026