Последно актуализиран на 15 Октомври 2026 Дължимост на ДДС за доход от наем, получавани от ФЛ ЕТ
Отговор, предоставен отЕлена Илиева
на 05 Юни 2026
Въпрос:
➤ Физическо лице отдава собствен апартамент под наем на фирма А за нуждите на техни служители. Фирма А, плаща наема по лична банкова сметка на наемодателя, след като удържа данък 10% и подава съответните декларации към НАП. Физическото лице наемодател е СОЛ и извършва дейност като ЕТ, регистрирано е по ДДС. Физическото лице наемодател дължи ли ДДС за приходите от наем на апартамента и какъв документ следва да издава на наемателя?
Отговор:
Регистрацията по ЗДДС обхваща всички дейности на данъчно задълженото лице, които представляват независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3 от закона. Това важи в частност и за физическите лица. Ако едно физическо лице е регистрирано по ЗДДС като ЕТ, тази регистрация касае всички дейности, които това физическо лице извършва и които представляват независима икономическа дейност по смисъла на ЗДДС, без значение дали тези дейности са в обхвата на търговското му предприятие или извън него.
За разлика от продажбите на движимо или недвижимо имущество, при които е възможно да се изследва дали прехвърлянето има търговски характер или не (съответно дали попада в обхвата на ЗДДС или не), то отдаването под наем на такова имущество във всички случаи е независима икономическа дейност и е в обхвата на ЗДДС. Когато наемодателят (включително и когато е ФЛ) не е регистриран по ЗДДС, наемът формира оборот за задължителна регистрация по ДДС. Когато наемодателят е регистриран по ЗДДС, включително и в качеството му на ЕТ, и когато наемът е извън обхвата на търговското му предприятие, за наемната услуга се дължи ДДС по общия ред на закона. Услугата се документира по общия ред на чл. 113 от ЗДДС, чрез издаване на фактура. Освобождаването по чл. 113, ал. 3, т. 7 от закона в случая е неприложимо, тъй като наемодателят е регистриран по ЗДДС.
Обръщам внимание, че издаването на фактура за наема към наемателя – търговско дружество, не освобождава платеца на дохода от задължението за издаване на сметка за изплатени суми (СИС) по чл. 45 от ЗДДФЛ. Това са два различни документа, основават се на различни данъчни закони, документират различни обстоятелства и не са взаимозаменяеми. При определяне на облагаемия доход в СИС за целите на ЗДДФЛ, начисленият във фактурата ДДС не е доход на наемодателя.
За разлика от продажбите на движимо или недвижимо имущество, при които е възможно да се изследва дали прехвърлянето има търговски характер или не (съответно дали попада в обхвата на ЗДДС или не), то отдаването под наем на такова имущество във всички случаи е независима икономическа дейност и е в обхвата на ЗДДС. Когато наемодателят (включително и когато е ФЛ) не е регистриран по ЗДДС, наемът формира оборот за задължителна регистрация по ДДС. Когато наемодателят е регистриран по ЗДДС, включително и в качеството му на ЕТ, и когато наемът е извън обхвата на търговското му предприятие, за наемната услуга се дължи ДДС по общия ред на закона. Услугата се документира по общия ред на чл. 113 от ЗДДС, чрез издаване на фактура. Освобождаването по чл. 113, ал. 3, т. 7 от закона в случая е неприложимо, тъй като наемодателят е регистриран по ЗДДС.
Обръщам внимание, че издаването на фактура за наема към наемателя – търговско дружество, не освобождава платеца на дохода от задължението за издаване на сметка за изплатени суми (СИС) по чл. 45 от ЗДДФЛ. Това са два различни документа, основават се на различни данъчни закони, документират различни обстоятелства и не са взаимозаменяеми. При определяне на облагаемия доход в СИС за целите на ЗДДФЛ, начисленият във фактурата ДДС не е доход на наемодателя.
БЕЗПЛАТНО приложение portalschetovodstvo.bg
Бъдете в крак с всички решения, предложени от специалистите.
Абонирайте се сега в бюлетина на PortalSchetovodstvo.bg и получете специалния PDF "ЗДДС – 23 казуса и техните решения"!
Подобни статии от категория Регистрация по ДДС
13Окт2026
Работа като спедитор за щатска фирма - свободна професия или ЕООД
от Христо Досев
на 13 Окт 2026
12Окт2026
Регистрация по ДДС за ФЛ с предстояща продажба на УПИ след продажба на наследствен имот
от Елена Илиева
на 12 Окт 2026
02Окт2026
Задължение за регистрация по ДДС на клон на финландско дружество, което ще продаде активи към свързано лице
от Христо Досев
на 02 Окт 2026
25Септ2026
Оборот за задължителна регистрация по ЗДДС при продажба на самолетни билети от туристически агент
от Ели Марова
на 25 Септ 2026
10Септ2026
Регистрация по ДДС за лице със свободна професия при предоставяне на услуга за естонско дружество
от Ели Марова
на 10 Септ 2026