МСС 40 - Инвестиционни имоти

Регламент (ЕО) № 1126/2008 на Комисията от 3 ноември 2008 година
Регламент (ЕО) № 1274/2008 на Комисията от 17 декември 2008 година
Регламент (ЕО) № 70/2009 на Комисията от 23 януари 2009 година

ЦЕЛ
              
1 Целта на настоящия стандарт е да определи счетоводното третиране за инвестиционните имоти и свързаните с това изисквания за оповестяване.

ОБХВАТ
              
2 Настоящият стандарт се прилага за признаване, оценяване и оповестяване на инвестиционни имоти.
              
3 Наред с други въпроси, настоящият стандарт се прилага за оценка във финансовите отчети на лизингополучателя на имуществени дялове, държани по силата на лизинг и отчетени като финансов лизинг, както и за оценка във финансовите отчети на наемодателя на инвестиционни имоти, отдадени на лизингополучателя по силата на оперативен лизинг. В настоящия стандарт не се разглеждат въпросите, обхванати от МСС 17 Лизинг, включително:
а) класифицирането на лизинга като финансов или оперативен;
б) признаването на приходи, получени от лизинг на инвестиционен имот (вж. също МСС 18 Приходи);
в) оценката във финансовите отчети на лизингополучателя на имуществени дялове, държани по силата на лизинг и отчетени като оперативен лизинг;
г) оценката във финансовите отчети на наемодателя на неговата нетна инвестиция във финансов лизинг;
д) отчитането на сделки по продажба с обратен лизинг;
е) оповестяването относно финансовия и оперативния лизинг.
              
4 Настоящият стандарт не се прилага за:
а) биологични активи, свързани със земеделска дейност (вж. МСС 41 Земеделие); и
б) права над минерали и минерални ресурси като нефт, природен газ и подобни невъзстановими ресурси.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ
              
5 В настоящия стандарт са използвани следните термини с посоченото значение:
Балансова сума е сумата, с която даден актив е признат в отчета за финансовото състояние.
Цена на придобиване е изплатената сума в пари или парични еквиваленти или справедливата стойност на друго възмездяване, дадено за придобиването на актив, към момента на неговото придобиване или изграждане, или ако е приложимо, сумата, приписана към този актив, когато се признава първоначално в съответствие със специалните изисквания на друг МСФО, напр. МСФО 2 Плащане на базата на акции
Справедлива стойност е сумата, за която един актив може да бъде разменен в сделка при справедливи пазарни условия между несвързани, осведомени и желаещи страни.
Инвестиционен имот е имотът (земя или сграда или части от сграда, или и двете), държан (от собственика или лизингополучателя по финансов лизинг) по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване на стойността на капитала, или и за двете, отколкото за:
а) използване при производството или доставката на стоки или услуги или за административни цели; или
б) продажба в рамките на обичайната икономическа дейност.
Използван от собственика имот е имотът, държан (от собственика или от лизингополучателя по финансов лизинг) за използване при производството или доставката на стоки или услуги, или за административни цели.

6 Имуществен дял, държан от лизингополучател по оперативен лизинг, може да бъде класифициран и отчетен като инвестиционен имот само ако имотът отговаря на определението за инвестиционен имот и лизингополучателят използва модела на справедливата стойност съгласно параграфи 33 - 35 за признатия актив. Тази алтернативна класификация се прилага индивидуално в зависимост от имота. Ако обаче е избрана тази алтернативна класификация за имуществен дял, държан по оперативен лизинг, целият имот, класифициран като инвестиционен имот, се отчита по модела на справедливата стойност. Когато е избрана тази алтернативна класификация, всеки имуществен дял, класифициран по този начин, се включва в оповестяванията в съответствие с параграфи 74 - 78.
              
7 Инвестиционният имот се държи за получаване на доходи от наеми или за увеличаване на стойността на капитала, или и за двете. Следователно един инвестиционен имот генерира парични потоци в голяма степен независимо от другите активи, притежавани от предприятието. Това отличава инвестиционния имот от ползвания от собственика имот. Производството или доставката на стоки или услуги (или използването на имота за административни цели) генерира парични потоци, които могат да се отнесат не само към имота, но и към други активи, използвани в процеса на производство или доставка. За ползван от собственика имот се прилага МСС 16 Имоти, машини и съоръжения.
              
8 Следните случаи са примери на инвестиционни имоти:
а) земя, притежавана с цел дългосрочно увеличаване на стойността на капитала, а не с цел краткосрочна продажба в хода на обичайната дейност;
б) земя, притежавана за неопределено понастоящем бъдещо използване (ако предприятието не е определило, че ще използва земята или като ползван от собственика имот, или за краткосрочна продажба в хода на обичайната дейност, се счита, че земята се притежава за увеличаване на стойността на капитала);
в) сграда, притежавана от предприятието (или държана от него по финансов лизинг) и отдадена по един или повече оперативни лизинга; и
г) сграда, която не се ползва, но се притежава, за да бъде отдадена по един или повече оперативни лизинга;
д) имот, който се изгражда или разработва за бъдещо използване като ин-вестиционен имот.
              
9 Следните случаи са примери на статии, които не са инвестиционни имоти и следователно остават извън обхвата на настоящия стандарт:
а) имот, притежаван за продажба в хода на обичайната дейност или в процес на строителство или разработване за такава продажба (вж. МСС 2 Материални запаси), например имот, придобит изключително с цел за последваща продажба в близко бъдеще или с цел разработване и препродажба;
б) имот, който се изгражда или разработва от името на трета страна (вж. МСС 11 Договори за строителство);
в) ползван от собственика имот (вж. МСС 16), включително (наред с други неща) имот, държан за бъдещо използване като ползван от собственика имот, имот държан за бъдещо разработване и последващо ползване от собственика, имот, ползван от наетия персонал (независимо дали наетият персонал плаща, или не наем по пазарни цени), и ползван от собственика имот, очакващ освобождаване;
г) [заличен]
д) имот, който е отдаден на финансов лизинг на друго предприятие.
              
10 Дадени имоти включват част, която се притежава за получаване на доходи от наем или за увеличаване стойността на капитала, и друга част, която се притежава за използване в производството или доставката на стоки или услуги, или за административни цели. Ако тези части могат да бъдат продадени поотделно (или отдадени на финансов лизинг поотделно), предприятието отчита частите поотделно. Ако частите не могат да бъдат продадени поотделно, имотът е инвестиционен имот само ако незначителна част от него е притежавана за използване в производството или доставката на стоки или услуги или за административни цели.
              
11 В определени случаи, предприятието предоставя спомагателни услуги на лизингополучателите на имот, притежаван от предприятието. Предприятието третира такъв имот като инвестиционен имот, ако услугите са незначителен компонент на споразумението като цяло. Един пример може да бъде, когато собственикът на сграда с офиси предоставя на лизингополучателите, които обитават сградата, услуги по охрана и поддръжка.
              
12 В други случаи предоставяните услуги са по-съществен компонент. Например ако предприятие притежава и управлява хотел, предоставяните на гостите услуги са съществен компонент на споразумението като цяло. Следователно хотел, управляван от собственика, е по-скоро ползван от собственика имот, отколкото инвестиционен имот.
              
13 Може да се окаже трудно да се определи дали спомагателните услуги са толкова съществени, че имотът да не се квалифицира като инвестиционен. Например собственикът на хотел понякога прехвърля дадени отговорности на трети страни съгласно договор за управление. Условията на такива договори за управление могат да варират значително. В едната крайност положението на собственика може да бъде по същество положението на пасивен инвеститор. В другата — собственикът може просто да е прехвърлил на външни лица дадени ежедневни функции, докато той остава изложен в значителна степен на колебанието в паричните потоци, генерирани от дейността на хотела.
              
14 Необходима е преценка, за да може да се определи дали един имот се квалифицира като инвестиционен имот. Предприятието разработва критерии, така че да може последователно да извършва такива преценки в съответствие с определението за инвестиционен имот и съответните указания в параграфи 7 - 13. В параграф 75, буква в) се изисква предприятието да оповести тези критерии, когато класификацията е трудна.
              
15 В някои случаи предприятие притежава имот, който е отдаден на лизинг или се ползва от предприятието майка или друго дъщерно дружество. Имотът не се квалифицира като инвестиционен в консолидирания финансов отчет, тъй като е ползван от собственика от гледна точка на групата като цяло. Обаче от гледна точка на индивидуалното предприятие, което го притежава, имотът е инвестиционен имот, ако отговаря на определението в параграф 5. Следователно наемодателят третира имота като инвестиционен имот в своя индивидуален счетоводен отчет.

ПРИЗНАВАНЕ
              
16 Инвестиционен имот се признава като актив само когато:
а) е вероятно бъдещите икономически изгоди, приписвани на инвестиционния имот, да се получат от предприятието; и
б) цената на придобиване на инвестиционния имот може да бъде оценена достоверно.
              
17 Предприятието оценява по този принцип на признаване всички разходи за инвестиционния имот в момента на тяхното извършване. Тези разходи включват първоначално направени разходи за придобиване на инвестиционния имот и извършените след това разходи за допълване, подмяна на част или обслужване на имота.
              
18 По принципа за признаване в параграф 16, предприятието не признава в балансовата сума на инвестиционен имот разходите за ежедневното обслужване на такъв имот. По-скоро тези разходи се признават в отчета за доходите в момента на тяхното извършване. Разходите за ежедневно обслужване представляват главно разходи за труд и консумативи и могат да включват разходите за незначителни части. Целта на тези разходи често се описва като „ремонт и поддържане“ на имота.
              
19 Части от инвестиционния имот може да са придобити чрез подмяна. Например вътрешните стени може да са подменили първоначални стени. Съгласно принципа за признаване предприятието признава в балансовата сума на инвестиционен имот разхода за подмяна на част от съществуващ инвестиционен имот по време на извършването на този разход, при условие че са изпълнени критериите за признаване. Балансовата сума на частите, които са подменени, се отписва в съответствие с разпоредбите за отписване в настоящия стандарт.

ПЪРВОНАЧАЛНА ОЦЕНКА
              
20 Инвестиционният имот се оценява първоначално по неговата цена на придобиване. Разходите по сделката се включват в първоначалната оценка.
              
21 Цената на придобиване на закупен инвестиционен имот включва неговата покупна цена и всякакви разходи, които могат да му бъдат пряко приписани. Разходите, които могат да бъдат пряко приписани, включват например професионалните хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.
              
22 [Заличен]
              
23 Цената на придобиване на инвестиционния имот не се увеличава със:
а) първоначалните разходи (освен ако те са необходими, за да приведат имота в работното му състояние, предвидено от ръководството),
б) първоначалните оперативни загуби, понесени преди инвестиционният имот да достигне планираното ниво на заетост, или
в) необичайно големи количества бракуван материал, труд или други ресурси в строителството или разработването на имота.
              
24 Ако плащането на инвестиционен имот е отложено, неговата цена на придобиване е еквивалент на цената в брой. Разликата между тази сума и общата сума на плащанията се признава като разход за лихви през периода на кредита.
              
25 Първоначалната цена на придобиване на имуществен дял, държан по лизинг и класифициран като инвестиционен имот, е предписаната за финансов лизинг цена по параграф 20 от МСС 17, т.е. активът се признава по по-ниската от справедливата стойност на имота и настоящата стойност на минималните лизингови плащания. Еквивалентната сума се признава като задължение в съответствие с горепосочения параграф.
              
26 Всяка премия, платена за лизинг, се третира като част от минималните лизингови плащания за тази цел и следователно е включена в цената на придобиване на актива, но е изключена от пасива. Ако имуществен дял, държан по лизинг, се класифицира като инвестиционен имот, статията, отчетена по справедливата стойност, представлява този дял, а не основния имот. Указание за определяне на справедливата стойност на имуществен дял е представено за модела на справедливата стойност в параграфи 33 - 52. Това указание се отнася също така за определяне на справедливата стойност, когато тази стойност се използва като цена на придобиване за целите на първоначалното признаване.
              
27 Един или повече инвестиционни имоти могат да бъдат придобити в замяна на непаричен актив или активи, или комбинация от парични или непарични активи. Следното съображение се прилага за размяната на един непаричен актив с друг, но то се прилага и за всяка размяна, описана в предходното изречение. Цената на придобиване на такъв инвестиционен имот се оценява по справедливата стойност, освен ако: а) разменната сделка не е от търговски характер, или б) справедливата стойност на получения актив или на отдадения актив не може да бъде измерена достоверно. Придобитият актив се оценява по този начин дори ако предприятието не може да отпише веднага отдадения актив. Ако придобитият актив не е оценен по справедлива стойност, неговата цена на придобиване се оценява по балансовата сума на отдадения актив.
              
28 Предприятието определя дали разменната сделка е с търговски характер, като разглежда степента, в която неговите бъдещи парични потоци се очаква да се променят в резултат от сделката. Разменна сделка има търговски характер, ако:
а) конфигурацията (риск, време и сума) на паричните потоци на получения актив се различава от конфигурацията на паричните потоци на прехвърления актив или
б) специфичната стойност на частта от дейността на предприятието, засегната от сделката, се променя в резултат на размяната и
в) разликата между а) и б) е значителна по отношение на справедливата стойност на разменяните активи.
За да се определи дали една разменна сделка има търговски характер, специфичната стойност на частта от дейността на предприятието, засегната от сделката, отразява паричните потоци след данъчно облагане. Резултатът от тези анализи може да е ясен и без да се налага предприятието да прави подробни изчисления.
              
29 Справедливата стойност на актив, за който не съществуват съпоставими пазарни сделки, се оценява достоверно, ако: а) разликата в оценките на справедливата стойност не е съществена за този актив, или б) може достоверно да се оценят вероятностите за различните оценки и да се използват в оценката на справедливата стойност. Ако предприятието е в състояние да определи достоверно справедливата стойност на получения актив и на отдадения актив, тогава справедливата стойност на отдадения актив се използва за оценка на цената на придобиване, освен ако справедливата стойност на получения актив не е по-ясно определима.

ПОСЛЕДВАЩО ОЦЕНЯВАНЕ СЛЕД ПЪРВОНАЧАЛНО ПРИЗНАВАНЕ

Счетоводна политика
              
30 С изключенията, посочени в параграфи 32А и 34, предприятието избира или модела на справедливата стойност в параграфи 33 - 55, или модела на цената на придобиване в параграф 56 като своя счетоводна политика и прилага тази политика към всеки един от своите инвестиционни имоти.
              
31 МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни оценки и грешки гласи, че доброволна промяна в счетоводната политика може да се осъществи, само ако промяната води до финансови отчети, които надеждна и по-съществена информация за ефектите от сделки, други събития или условия върху финансовото състояние, финансовите резултати и паричните потоци на предприятието. Твърде малко вероятно е промяна от модела на справедливата стойност към модела на цената на придобиване да резултира в по-подходящо представяне.
              
32 Настоящият стандарт изисква всички предприятия да определят справедливата стойност на инвестиционния имот за целите на оценяването (модела на справедливата стойност) или на оповестяването (модела на цената на придобиване). На предприятията се препоръчва, но не се изисква от тях, да определят справедливата стойност на инвестиционен имот въз основа на оценката от независим оценител, който притежава призната и подходяща професионална квалификация и който има скорошен опит относно местонахождението и категорията на оценявания имот.
              
32А Предприятието може:
а) да избере между модела на справедливата стойност и модела на цената на придобиване за всички инвестиционни имоти, подкрепящи пасиви, които носят възвръщаемост, свързана пряко със справедливата стойност или с определени активи, включващи този инвестиционен имот; и
б) да избере или модела на справедливата стойност, или модела на цената на придобиване за всички други инвестиционни имоти, независимо от направения избор по буква а).
               
32Б Някои застрахователи и други предприятия оперират с вътрешен инвестиционен фонд, който издава условни единици, като някои от единиците са свързани с контракти, а други са държани от предприятието. Параграф 32А не позволява на предприятие да оценява собствеността, държана от фонда, частично по цена на придобиване и частично по справедлива стойност.
              
32В Ако предприятието избере различни модели за двете категории, описани в параграф 32А, продажбите на инвестиционен имот между група активи, които са оценени по различни модели, се признават по справедлива стойност и кумулативната промяна в справедливата стойност се признава в печалбата или загубата. По същия начин, ако инвестиционен имот се продава от група активи, за която се използва моделът на справедливата стойност, в група активи, за която се използва моделът на цената на придобиване, справедливата стойност на имота към датата на продажбата става неговата приета стойност.

Модел на справедливата стойност
              
33 След първоначалното признаване, предприятието, което избира модела на справедливата стойност, оценява всички свои инвестиционни имоти по тяхната справедлива стойност с изключение на случаите, описани в параграф 53.
              
34 Когато имуществен дял, държан от лизингополучател по оперативен лизинг, бъде класифициран като инвестиционен имот по параграф 6, параграф 30 не е изборен: прилага се моделът на справедливата стойност.
              
35 Печалбата или загубата, възникваща от промяна в справедливата стойност на инвестиционния имот, се включва в печалбата или загубата за периода, в който възниква.
              
36 Справедливата стойност на инвестиционен имот е цената, по която имотът може да бъде разменен между информирани и желаещи страни в честна сделка помежду им (вж. параграф 5). Справедливата стойност изрично изключва приблизително определена цена, завишена или намалена от специални условия или обстоятелства като нетипично финансиране, споразумения за продажба с обратен лизинг, специални насрещни престации или концесии, предоставени от някой, свързан с продажбата.
              
37 Предприятието определя справедливата стойност без каквото и да е намаление на разходите по сделката, които предприятието може да понесе във връзка с продажбата или друг вариант на освобождаване от актива.
              
38 Справедливата стойност на инвестиционния имот отразява условията на пазара към края на отчетния период.
              
39 Справедливата стойност е времево ограничена към дадена дата. Тъй като пазарните условия могат да се променят, отчетената по справедлива стойност сума може да бъде невярна или неподходяща към друга дата. Определението за справедлива стойност също така предполага едновременна размяна и приключване на договора за продажба без никакви отклонения в цената, които биха могли да бъдат направени в сделка при справедливи пазарни условия между несвързани, осведомени и желаещи страни, ако размяната и приключването не бяха едновременни.
              
40 Справедливата стойност на инвестиционен имот отразява, наред с други неща, дохода от наеми от настоящи лизингови договори и разумни и обосновани предположения, представляващи възгледа на пазара за това, което осведомени, желаещи страни биха предположили относно наемните приходи от бъдещи лизинги в светлината на настоящите пазарни условия. Тя също отразява, на съпоставима база, всички изходящи парични потоци (включително плащания на наеми и други изходящи парични потоци) които могат да се очакват по отношение на имота. Някои от тези изходящи потоци са отразени в пасива, а други са свързани с изходящи парични потоци, които се признават във финансовия отчет на по-късна дата (напр. периодични плащания, каквито са условните наеми).
              
41 Параграф 25 определя базата за първоначално признаване на разхода за лихви по нает на лизинг имот. Параграф 33 изисква, ако е необходимо, да се извърши преоценка по справедливата стойност на лихвата по нает на лизинг имот. При лизинг, договорен по пазарни лихвени проценти, справедливата стойност на лихвата за отдаден на лизинг имот при придобиване, след приспадане на очакваните лизингови плащания (включително тези, свързани с признати задължения), следва да бъде нула. Тази справедлива стойност не се променя независимо от това дали за счетоводни цели, наетият под наем актив и пасив се признава по справедлива стойност, или по настоящата стойност на минималните лизингови плащания, в съответствие с параграф 20 от МСС 17. Така преоценката на наетия на лизинг актив по цена на придобиване в съответствие с параграф 25 по справедлива стойност в съответствие с параграф 33 не води до първоначална печалба или загуба, освен ако справедливата стойност се оценява в различни моменти. Това може да се случи, когато бъде направен избор за прилагане на модела на справедливата стойност след първоначално признаване.
              
42 Определението за справедлива стойност се отнася до "осведомени, желаещи страни". В този контекст "осведомени" означава, че и желаещият купувач, и желаещият продавач са достатъчно информирани относно естеството и характеристиките на инвестиционния имот, неговите действителни и потенциални ползи и състоянието на пазара към края на отчетния период. Желаещият купувач е мотивиран, но не е принуден да купува. Този купувач нито е прекалено желаещ, нито е решен да купи на всяка цена. Предполагаемият купувач не би платил по-висока цена, отколкото изисква пазарът, включващ несвързани, осведомени и желаещи купувачи и продавачи.
              
43 Желаещият продавач не е нито прекалено желаещ, нито принуден продавач, готов да продава на всяка цена, нито готов да държи цена, несъответстваща на настоящия пазар. Желаещият продавач е мотивиран да продаде инвестиционния имот при пазарни условия за най-добрата цена, която може да се достигне. Фактическите обстоятелства за действителния собственик на инвестиционен имот не се вземат под внимание, тъй като желаещият продавач е хипотетичен собственик (напр. желаещият продавач няма да вземе под внимание определени данъчни обстоятелства на действителния собственик на имота).
              
44 Определението на справедлива стойност се отнася за честни сделки. Честна сделка е сделка между страни, които нямат особено или специално отношение, което прави цените на сделките нетипични за пазара. Сделката се предполага да е между несвързани страни, всяка от които действа независимо.
              
45 Най-доброто доказателство за справедливата стойност обикновено се дава чрез текущите цени на един активен пазар за подобен имот със същото местонахождение и състояние и предмет на подобен лизинг и други договори. Предприятието има грижата да идентифицира всякакви различия в естеството, местонахождението или състоянието на имота или в условията по договорите за лизинг и други договори, свързани с имота.
              
46 При отсъствие на текущи цени на активен пазар от вида на този, описан в параграф 45, предприятието анализира информация от различни източници, включително:
а) текущите цени на активен пазар за имоти от различно естество, състояние или местоположение (или предмет на различен лизинг или други договори), коригирани, за да отразят тези различия;
б) скорошните цени на подобни имоти на по-малко активни пазари с корекция, за да отразят всякакви промени в икономическите условия, от датата, на която са се осъществили сделките на тези цени; и
в) прогнозирането на дисконтираните парични потоци, основани на достоверни оценки на бъдещите парични потоци, обусловени от условията на всякакви съществуващи лизингови и други договори и (там, където е възможно) от външно доказателство, например настоящите пазарни наеми за подобни имоти в същото местоположение и състояние, както и при използване на равнище на дисконтиране, което отразява настоящите пазарни оценки на несигурността в размера и разположението във времето на паричните потоци.
              
47 В някои случаи различните източници, изброени в предишния параграф, може да предложат различни заключения относно справедливата стойност на инвестиционния имот. Предприятието разглежда причините за тези различия, за да достигне до най- достоверната приблизителна оценка на справедливата стойност в един сравнително тесен интервал от приемливи приблизителни оценки на справедливата стойност.
              
48 В изключителни случаи, когато предприятието за първи път придобива инвести-ционен имот (или когато съществуващ имот за първи път става инвестиционен имот след промяна в използването), има ясно доказателство, че променливостта в интервала от при-емливи оценки на справедливата стойност ще бъде толкова голяма и вероятност-ите за различни резултати ще бъдат толкова трудни за оценяване, че се обезсилва полезността на отделната приблизителна оценка на справедливата стойност. Това може да показва, че справедливата стойност на имота няма да бъде достоверно определима на непрекъсната основа (вж. параграф 53).
              
49 Справедливата стойност се различава от стойността в употреба, така както е определена в МСС 36 Обезценка на активи. Справедливата стойност отразява познанията и оценките на информирани и желаещи купувачи и продавачи. Обратно, стойността в употреба отразява оценките на предприятието, включително ефекта от фактори, специфични за предприятието, които може да не са приложими за предприятията по принцип. Например справедливата стойност не отразява никой от следните фактори до степента, до която те не биха били общодостъпни за информирани и желаещи купувачи и продавачи:
а) допълнителна стойност, извличана от създаването на портфейл от имоти с различни местонахождения;
б) синергии между инвестиционния имот и други активи;
в) юридически права или правни ограничения, които са специфични само за настоящия собственик; и
г) данъчни преференции или данъчни тежести, които са специфични за настоящия собственик.
              
50 При определянето на справедливата стойност на инвестиционен имот, предприятието избягва двойното отчитане на активи или пасиви, които са признати като отделни активи или пасиви. Например:
а) оборудване, като например асансьорите или климатиците често са неделима част от сградата и в повечето случаи са включени в справедливата стойност на инвестиционния имот, а не признати отделно като имоти, машини и съоръжения;
б) ако офис е отдаден на лизинг обзаведен, справедливата стойност на офиса в повечето случаи включва справедливата стойност на обзавеждането, тъй като приходите от наеми съответстват на обзаведения офис; когато обзавеждането е включено в справедливата стойност на инвестиционния имот, предприятието не признава обзавеждането като отделен актив;
в) справедливата стойност на инвестиционен имот изключва авансово платен или начислен доход от оперативен лизинг, тъй като предприятието го признава като отделен пасив или актив;
г) справедливата стойност на инвестиционен имот, държан по лизинг, отразява очакваните парични потоци (включително условен наем, който се очаква да стане платим). По същия начин, ако получената оценка на имот е изчистена от всички очаквани плащания, ще бъде необходимо да се прибави обратно всеки признат пасив по лизинга, за да се достигне до справедливата стойност на инвестиционния имот, използвайки модела на справедливата стойност.
              
51 Справедливата стойност на инвестиционен имот не отразява бъдещите капиталови разходи, с които ще се подобрява или разширява имота, и не отразява съответните бъдещи изгоди от тези бъдещи разходи.
              
52 В някои случаи предприятието очаква, че настоящата стойност на неговите плащания, отнасящи се за инвестиционен имот (различни от плащанията, отнасящи се за признати финансови пасиви), ще надхвърлят настоящата стойност на съответните парични постъпления. Предприятието използва МСС 37 Провизии, условни пасиви и условни активи, за да определи дали предприятието признава пасива и как оценява всеки такъв пасив.

Невъзможност да се оцени надеждно справедливата стойност
              
53 Съществува предположение, което подлежи на оборване, че предприятието ще може да определи достоверно справедливата стойност на инвестиционен имот на непрекъсната основа. В изключителни случаи обаче, когато предприятието за първи път придобива инвестиционен имот (или когато съществуващ имот за първи път става инвестиционен имот след промяна в използването), има ясни доказателства, че предприятието няма да може да определи достоверно справедливата стойност на инвестиционен имот на непрекъсната основа. Това възниква само когато сравнимите пазарни сделки са редки и няма алтернативни надеждни оценки на справедливата стойност (например основани на прогнозите за дисконтираните парични потоци). Ако предприятието определи, че справедливата стойност на инвестиционен имот в процес на строителство не е надеждно определима, но очаква справедливата стойност на имота да бъде надеждно определима, когато строителството приключи, то оценява този инвестиционен имот в процес на строителство по себестойност, докато или неговата справедлива стойност стане надеждно определима, или строителството бъде завършено (което от двете е по-рано). Ако предприятието определи, че справедливата стойност на инвестиционен имот (различен от инвестиционен имот в процес на строителство) не е надеждно определима на непрекъсната основа, предприятието оценява този инвестиционен имот, като използва модела на цената на придобиване в МСС 16. Остатъчната стойност на инвестиционния имот се приема за нула. Предприятието продължава да прилага МСС 16 до освобождаването от инвестиционния имот.
              
53A В момента, в който предприятието може да оцени надеждно справедливата стойност на инвестиционен имот в процес на строителство, който преди е бил оценяван по себестойност, то оценява този имот по справедливата му стойност. В момента, в който строителството на този имот завърши, се приема, че справедливата му стойност може да се оцени надеждно. Ако това не е така, в съответствие с параграф 53 имотът се отчита по метода на цената на придобиване съгласно МСС 16.
              
53Б Предположението, че справедливата стойност на инвестиционен имот в процес на строителство може да се оцени надеждно, може да се обори само при начално признаване. Предприятие, което е оценило инвестиционен имот в процес на строителство по справедлива стойност, не може да заключи, че справедливата стойностна завършения инвестиционен имот не може да се определи надеждно.
              
54. В изключителните случаи, когато предприятието е принудено по причините, изложени в параграф 53, да оценява инвестиционен имот, използвайки модела на цената на придобиване в МСС 16, предприятието оценява всичките си други инвестиционни имоти по справедлива стойност, включително инвестиционния имот в процес на строителство. В тези случаи въпреки че предприятието може да използва модела на цената на придобиване за един инвес-тиционен имот, то трябва да продължи да отчита останалите имоти по модела на справедливата стойност.
              
55 Ако предприятието по-рано е оценило инвестиционния имот по справедлива стойност, то продължава да оценява имота по справедлива стойност до освобождаването от имота (или докато имотът стане ползван от собственика имот, или предприятието започне да разработва имота за последваща продажба в хода на обичайната икономическа дейност), дори ако сравнимите пазарни сделки станат по-редки или пазарните цени — по-труднонамиращи се.

Модел на цената на придобиване
              
56 След първоначалното признаване, предприятието, което избира модела на цената на придобиване, оценява всички свои инвестиционни имоти в съответствие с изискванията на МСС 16 за този модел, различни от тези, които отговарят на критериите за класификация като държани за продажба (или включени в групата за освобождаване, която се класифицира като група от активи, държани за продажба) в съответствие с МСФО 5 Нетекущи активи, държани за продажба и преустановени се дейности. Инвестиционни имоти, кои то отговарят на изискванията за класифициране към групата на държаните за продажба (или включени в групата за освобождаване, която се класифицира като група от активи, държани за продажба), се оценяват в съответствие с МСФО 5.

ПРЕХВЪРЛЯНИЯ
              
57 Прехвърляния от или към инвестиционен имот се правят, само когато има промяна в използването, доказана чрез:
а) започване на ползване от страна на собственика — за прехвърляне от инвестиционен имот в ползван от собственика имот;
б) започване на разработване с цел продажба — за прехвърляне от инвестиционен имот в материални запаси;
в) край на ползването от собственика — за прехвърляне от ползван от собственика имот в инвестиционен имот; или
г) започване на оперативен лизинг към друга страна — за прехвърляне от материален запас в инвестиционен имот.
д) [заличен]
              
58 В параграф 57, буква б) се изисква предприятието да прехвърли имота от инвестиционен имот в материален запас само когато има промяна в използването, доказана от започване на разработване с цел продажба. Когато предприятието реши да се освободи от инвестиционен имот без разработване, то продължава да третира имота като инвестиционен, докато го отпише (извади от отчета за финансовото състояние, и не го третира като материален запас. По подобен начин, ако предприятието започне наново да разработва един съществуващ инвестиционен имот за продължително бъдещо използване като инвестиционен имот, той остава инвестиционен имот и не се преквалифицира като ползван от собственика имот през периода на повторното разработване.
              
59 Параграфи 60 - 65 се прилагат към въпроси на признаването и оценката, които възникват, когато предприятието използва модела на справедливата стойност за инвестиционен имот. Когато предприятието използва модела на цената на придобиване, прехвърлянията между инвестиционни имоти, ползвани от собственика имоти, и материални запаси не променят балансовата сума на прехвърляния имот и не променят цената на придобиване на този имот за целите на оценяването или оповестяването.
              
60 За прехвърляне от инвестиционен имот, отчитан по справедлива стойност, в ползван от собственика имот или материален запас, приетата стойност на имота за последващото осчетоводяване съгласно МСС 16 или МСС 2 е справедливата стойност на датата на промяната в използването.
              
61 Ако ползван от собственика имот става инвестиционен имот, който ще бъде отчитан по справедлива стойност, предприятието прилага МСС 16 до датата на промяната в използването. Предприятието третира всяка разлика към тази дата между балансовата сума на имота съгласно МСС 16 и неговата справедлива стойност по същия начин, както преоценката съгласно МСС 16.
              
62 До датата, когато ползван от собственика имот става инвестиционен имот, отчитан по справедлива стойност, предприятието продължава да амортизира имота и да признава всякакви загуби от обезценка на актива, които са възникнали. Предприятието третира всяка разлика към тази дата между балансовата сума на имота съгласно МСС 16 и неговата справедлива стойност по същия начин, както преоценката съгласно МСС 16. С други думи:
а) всяко произтичащо намаление на балансовата стойност на имота се признава в печалбата или загубата. До степента, до която обаче една сума е включена в преоценъчния резерв за този имот, намалението се признава в друг всеобхватен доход и намалява преоценъчния резерв в рамките на собствения капитал.
б) всяко произтичащо увеличение на балансовата сума се третира, както следва:
i) до степента, до която увеличението възстановява предишни загуби от обезценка за този имот, увеличението се признава в печалбата или загубата за периода. Сумата, която се признава в печалбата или загуба за периода, не надхвърля сумата, необходима да възстанови балансовата сума до балансовата сума, която би била определена (нетна без амортизационните отчисления), ако никакви загуби от обезценка не бяха признати; и
ii) всяка остатъчна част от увеличението се признава в друг всеобхватен доход и увеличава преоценъчния резерв в рамките на собствения капитал. При последващо освобождаване от инвестиционния имот преоценъчният резерв, включен в собствения капитал, може да бъде прехвърлен в неразпределена печалба; прехвърлянето от преоценъчен резерв в неразпределена печалба не се прави през печалби и загуби за периода.
              
63 За прехвърляне от материален запас в инвестиционен имот, който ще бъде отчитан по справедлива стойност, всяка разлика между справедливата стойност на имота към тази дата и неговата предишна балансова сума се признава в печалбата или загубата за периода.
              
64 Третирането на прехвърлянията от материални запаси в инвестиционен имот, който ще бъде отчитан по справедлива стойност, е в съответствие с третирането на продажбите на материални запаси.
              
65 Когато предприятието завърши изграждането или разработването на инвестиционен имот, изграждан по стопански начин, който ще бъде отчитан по справедлива стойност, всяка разлика между справедливата стойност на имота към тази дата и неговата предишна балансова сума се признава в печалбата или загубата за периода.

ОСВОБОЖДАВАНЕ ОТ АКТИВА
              
66 Инвестиционен имот се отписва (изважда се от отчета за финансовото състояние при освобождаването или когато инвестиционният имот е трайно изваден от употреба и никакви бъдещи икономически изгоди не се очакват от неговото освобождаване.
              
67 Освобождаване на инвестиционния имот може да възникне чрез продажба или чрез встъпване във финансов лизинг. При определяне на датата на освобождаването за инвестиционен имот, предприятието прилага критериите в МСС 18 за признаване на приход от продажба на стоки или взема под внимание съответното указание в допълнението към МСС 18. МСС 17 се прилага при освобождаване чрез встъпване във финансов лизинг или чрез продажба с обратен лизинг.
              
68 Ако в съответствие с принципа на признаване в параграф 16, предприятието признае в балансовата сума на актив разхода за подмяната на част от инвестиционен имот, то отписва балансовата сума на подменената част. За инвестиционен имот, отчетен по модела на цената на придобиване, подменената част може да не е отделно амортизирана част. Ако предприятието не може да определи балансовата сума на подменената част, то може да използва разхода за подмяната като индикатор за това каква е била цената на придобиване на подменената част по време на нейното придобиване или завършване. При прилагане на модела на справедливата стойност, справедливата стойност на инвестиционен имот може вече да отразява факта, че частта, която ще бъде подменена, е изгубила своята стойност. В други случаи може да се окаже трудно да се определи с колко трябва да се намали справедливата стойност за частта, която ще бъде подменена. За да се намали справедливата стойност спрямо подменената част, когато е невъзможно това да бъде извършено, като алтернатива трябва да се включи разходът за подмяната в балансовата сума на актива и след това да се преоцени справедливата стойност в съответствие с изискването за нараствания, които не включват подмяна.
              
69 Печалби или загуби, произтичащи от изваждане от употреба или освобождаване от инвестиционен имот, се определят като разликата между нетните постъпления от освобождаването и балансовата сума на актива и се признават в печалбата или загубата (освен ако МСС 17 не изисква друго за продажба при обратен лизинг) в периода на изваждането от употреба или освобождаването.
              
70 Изискуемото вземане при освобождаването от инвестиционния имот се признава първоначално по справедлива стойност. В частност, ако плащането за инвестиционния имот е отложено, получената престация се признава първоначално до цената в брой. Разликата между номиналната сума на престацията и цената в брой се признава като приходи от лихви съгласно МСС 18, като се използва методът на ефективната лихва.
              
71 Предприятието прилага МСС 37 или други Международни счетоводни стандарти, подходящи за пасиви, които остават за предприятието след освобождаването от инвестиционния имот.
              
72 Компенсацията от страна на трети лица за инвестиционен имот, който е обезценен, изгубен или изоставен, се признава в отчета за всеобхватния доход, когато компенсацията стане вземане.
              
73 Обезценките или загубите на инвестиционен имот, свързани вземания или плащания на компенсации от трети лица, и всяко последващо закупуване или изграждане на активи за подмяна са отделни икономически събития и се отчитат отделно, както следва:
а) обезценките на инвестиционен имот се признават в съответствие с МСС 36;
б) изваждането от употреба или освобождаването от инвестиционен имот се признава в съответствие с параграфи 66 - 71 от настоящия стандарт;
в) компенсация от трети лица за инвестиционен имот, който е обезценен, изгубен или изоставен, се признава в печалбата или загубата за периода, когато стане вземане; и
г) цената на придобиване на активи, които са възстановени, закупени или изградени като подменящи, се определя в съответствие с параграфи 20 - 29 от настоящия стандарт.

ОПОВЕСТЯВАНЕ

Модел на справедливата стойност и модел на цената на придобиване

74 Оповестяванията, изложени по-долу, се прилагат в допълнение към тези в МСС 17. Съгласно МСС 17, собственикът на инвестиционен имот оповестява лизингите, в които е встъпил като наемодател. Предприятие, което държи инвестиционен имот по финансов лизинг или оперативен лизинг, оповестява финансовия лизинг като лизингополучател и всякакви оперативни лизинги, в които е встъпило, като лизингодател.
              
75 Предприятието оповестява:
а) дали прилага модела на справедливата стойност или модела на цената на придобиване;
б) ако прилага модела на справедливата стойност, дали и при какви обстоятелства имуществените дялове, държани по оперативен лизинг, се класифицират и отчитат като инвестиционен имот;
в) когато класификацията е трудна (вж. параграф 14), критериите, които предприятието използва, за да разграничи инвестиционен имот от ползван от собственика имот и от имот, държан за продажба в обичайната дейност;
г) прилаганите методи и съществените предположения при определяне на справедливата стойност на инвестиционния имот, включително изявление дали определянето на справедливата стойност е подкрепено с пазарни доказателства, или се базира основно на други фактори (които предприятието трябва да оповести) поради естеството на инвестиционния имот и липсата на сравними пазарни данни;
д) степента, до която справедливата стойност на инвестиционния имот (както е оценен или оповестен във финансовия отчет) се основава на оценяването от независим оценител, който притежава призната и подходяща професионална квалификация и който има скорошен опит в местонахождението и категорията на оценявания имот; ако няма такова оценяване, този факт се оповестява;
е) сумите, включени в отчета за всеобхватния доход , за:
i) дохода от наеми от инвестиционен имот;
ii) преки оперативни разходи (включително ремонт и поддържане), възникващи от инвестиционния имот, които са генерирали приходи от наеми през периода; и
iii) преки оперативни разходи (включително ремонт и поддържане), възникващи от инвестиционния имот, които не са генерирали доход от наеми през периода;
iv) кумулативната промяна в справедливата стойност, призната в отчета за всеобхватния доход, при продажба на инвестиционен имот от група активи в които се използва модела на цената на придобиване в група активи, за които се използва модела на справедливата стойност (вж. параграф 32В);
ж) съществуването и сумите на ограниченията за реализуемостта на инвестиционни имоти или паричния превод на доходи и постъпления от освобождаване на инвестиционни имоти; и
з) договорни задължения за покупка, изграждане или разработване на инвестиционни имоти или за ремонти, поддържане или подобрения.

Модел на справедливата стойност
              
76 В допълнение към оповестяванията, изисквани в параграф 75, предприятие, което прилага модела на справедливата стойност съгласно параграфи 33-35, трябва също да оповести равнение между балансовите суми на инвестиционния имот към началото и края на периода, показващо следното:
а) нараствания, оповестяващо поотделно нараствания, възникващи от придобивания, и нараствания в резултат на последващи разходи, признати в балансовата сума на актив;
б) нараствания в резултат на придобивания посредством бизнес комбинации;
в) активи, класифицирани като държани за продажба или включени в група за освобождаване, класифицирани като държани за продажба в съответствие с МСФО 5 и други освобождавания;
г) нетни печалби и загуби от корекции на справедливата стойност;
д) нетните курсови разлики от преобразуването на финансовите отчети в различна валута на представяне и преобразуване на чуждестранните операции във валутата на представяне на отчитащото се предприятие;
е) прехвърляния към и от материални запаси и ползван от собственика имот; и
ж) други движения.
              
77 Когато оценка, получена за инвестиционен имот, е коригирана съществено за целите на финансовия отчет, например, за да се избегне двойно отчитане на активи и пасиви, които са признати като отделни активи и пасиви, както е описано в параграф 50, предприятието оповестява равнение между получената оценка и коригираната оценка, включена във финансовия отчет, показвайки отделно съвкупната сума на всички признати лизингови задължения, които са прибавени обратно, и други съществени корекции.
              
78 В изключителни случаи, споменати в параграф 53, когато предприятието оценява инвестиционен имот, използвайки модела в МСС 16, изискваното от параграф 76равнение оповестява сумите, отнасящи се до този инвестиционен имот, отделно от сумите, отнасящи се до други инвестиционни имоти. В допълнение предприятието оповестява:
а) описание на инвестиционния имот;
б) обяснение защо справедливата стойност не може да бъде достоверно оценена;
в) ако е възможно, интервала на оценките, в който е силно вероятно да лежи справедливата стойност; и
г) при освобождаване от инвестиционен имот, който не се отчита по справедлива стойност:
i) факта, че предприятието се е освободило от инвестиционен имот, който не е отчитан по справедлива стойност;
ii) балансовата сума на този инвестиционен имот към момента на продажбата; и
iii) сумата на признатата печалба или загуба.

Модел на цената на придобиване
              
79 В допълнение към оповестяването, изисквано от параграф 75, предприятие, което прилага модела на цена на придобиванията в параграф 56, трябва също да оповести:
а) използваните методи на амортизация;
б) полезния живот или използваните амортизационни норми;
в) брутната балансова сума и натрупаните амортизации (заедно с натрупаните загуби от обезценка на актива) в началото и в края на периода;
г) равнение на балансовата сума на инвестиционен имот в началото и в края на периода, показващо следното:
i) нараствания, като се оповестяват поотделно придобиванията и нарастванията в резултат на последващи разходи, признати като актив;
ii) нараствания в резултат на придобивания посредством бизнес комбинации;
iii) активи, класифицирани като държани за продажба или включени в група за освобождаване, класифицирани като държани за продажба в съответствие с МСФО 5 и други освобождавания;
iv) амортизации;
v) сумата на признатите загуби от обезценка и сумата на възстановените загуби от обезценка през периода съгласно МСС 36;
vi) нетните курсови разлики от преобразуването на финансовите отчети в различна валута на представяне и преобразуване на чуждестранните операции във валутата на представяне на отчитащото се предприятие;
vii) преобразуване във и от материален запас и ползван от собственика имот; и
viii) други движения; и
д) справедливата стойност на инвестиционния имот; в изключителните случаи, описани в параграф 53, когато предприятието не може достоверно да определи справедливата стойност на инвестиционния имот, предприятието оповестява:
i) описание на инвестиционния имот;
ii) обяснение защо справедливата стойност не може да бъде достоверно определена;
iii) ако е възможно, интервала на оценките, в който е силно вероятно да лежи справедливата стойност.
Преходни разпоредби
Модел на справедливата стойност
              
80 Предприятие, което преди това е прилагало МСС 40 (2000 г.) и избере за първи път да класифицира и отчете някои или всички отговарящи на критериите имуществени дялове, държани по оперативен лизинг, като инвестиционен имот, признава ефекта от този избор като корекция в началното салдо на неразпределената печалба за периода, през който е направен изборът за първи път. В допълнение:
а) ако предприятието преди това е оповестявало публично (във финансовите отчети или другаде) справедливата стойност на тези имуществени дялове в предишни периоди (определени на база, която отговаря на определението за справедливата стойност в параграф 5 и указанието в параграфи 36—52), предприятието се насърчава, но не се задължава:
i) да коригира началното салдо на неразпределената печалба за най-ранния представен период, за който справедливата стойност е била оповестена публично; и
ii) да преизчисли сравнителна информация за тези периоди; и
б) ако предприятието преди това не е оповестявало публично информацията, описана в буква а), то не преизчислява сравнителна информация и не оповестява този факт.
              
81 Настоящият стандарт изисква различно третиране от третирането съгласно МСС 8. МСС 8 изисква преизчисляване на сравнителната информация, освен ако е практически невъзможно да се направи това.
              
82 Когато предприятието прилага за първи път настоящият стандарт, корекцията на началното салдо на неразпределената печалба включва прекласифицирането на всяка сума, държана като преоценъчен резерв за инвестиционен имот.
Модел на цената на придобиване
Модел на цената на придобиване
              
83 МСС 8 се прилага за всяка промяна в счетоводната политика, която възниква, когато предприятието за първи път прилага настоящия стандарт и избира да използва модела на цената на придобиване. Ефектът от промяната в счетоводната политика включва прекласифициране на всяка сума, държана като преоценъчен резерв за инвестиционен имот.
              
84 Изискванията по параграфи 27—29 относно първоначалното оценяване на инвестиционен имот, придобит в сделка за размяна на активи, се прилага в перспектива само за бъдещи сделки.

ДАТА НА ВЛИЗАНЕ В СИЛА
              
85 Предприятието прилага настоящия стандарт за годишните периоди, започващи на или след 1 януари 2005 г. По-ранното му прилагане се насърчава. Ако предприятието прилага настоящия стандарт за период, започващ преди 1 януари 2005 г., то оповестява този факт.
              
85А МСС 1 Представяне на финансови отчети (както е преработен 2007 г.) изменя терминологията, използвана във всички МСФО. Освен това, той изменя и параграф 62. Предприятието трябва да прилага тези изменения за годишните периоди, започващи на или след 1 януари 2009 година. Ако предприятието прилага МСС 1 (преработен 2007 г.) за един по-ранен период, тези изменения се прилагат за този по-ранен период.
              
85Б Изменят се параграфи 8, 9, 48, 53, 54 и 57, параграф 22 се заличава и се добавят параграфи 53A и 53Б от Подобрения на МСФО, издадени през май 2008 г. Предприятието прилага тези изменения за годишните периоди, започващи на или след 1 януари 2009 г. На предприятието се разрешава да прилага изменението за инвестиционен имот в процес на строителство от която и да е дата преди 1 януари 2009 г., при положение че справедливите стойности на инвестиционните имоти в процес на строителство са били определени към тези дати. Разрешава се по- ранно прилагане. Ако предприятието прилага тези изменения за по-ранен период, то оповестява този факт и същевременно прилага измененията в параграфи 5 и 81Д на МСС 16 Имоти, машини и съоръжения.

ОТТЕГЛЯНЕ НА МСС 40 (2000 Г.)
              
86 Настоящият стандарт заменя МСС 40 Инвестиционни имоти (издаден през 2000 г.).